11月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-10月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-9月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標(biāo)上看，商品房銷(xiāo)售面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積、資金來(lái)源等都較前值有不同程度回落，調(diào)控政策從嚴(yán)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款等資金來(lái)源受到約束，仍是影響房地產(chǎn)投資的較大因素。

　　主要指標(biāo)增速回落

　　盡管新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標(biāo)，均出現(xiàn)了增速下滑或降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，樓市下行態(tài)勢(shì)明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速持續(xù)緩慢回落。而從10月當(dāng)月數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到10660億元，同比增長(zhǎng)7.7%。同比增速已連續(xù)三個(gè)月下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。

　　從開(kāi)工面積來(lái)看，新開(kāi)工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計(jì)房屋新開(kāi)工面積168754萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.3%。10月當(dāng)月的新開(kāi)工面積的同比增速為14.7%，是4個(gè)月來(lái)首次低于20%。

　　竣工面積則持續(xù)低迷。前10月全國(guó)房屋竣工面積57392萬(wàn)平方米，下降12.5%，降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這已是連續(xù)11個(gè)月房屋竣工面積同比下跌。

　　另外，土地購(gòu)置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21963萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增速比1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長(zhǎng)20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“受益于拿地和新開(kāi)工等數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上表現(xiàn)相對(duì)活躍。但持續(xù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)后續(xù)此類曲線會(huì)繼續(xù)下行，年底總體上維持在5%左右的水平?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

投資數(shù)據(jù)增速放緩，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)則持續(xù)“低溫”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷(xiāo)售面積133117萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額115914億元，增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　單月來(lái)看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷(xiāo)售面積為13804萬(wàn)平方米，同比下滑3.1%。

　　分區(qū)域來(lái)看，東部與東北地區(qū)銷(xiāo)售面積持續(xù)同比下降且降幅均有所擴(kuò)大，而中、西部地區(qū)則都出現(xiàn)了增速下滑。

　　對(duì)此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落至9.7%，商品房銷(xiāo)售面積同比繼續(xù)降至2.2%，預(yù)示著房地產(chǎn)投資將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。從現(xiàn)實(shí)條件來(lái)說(shuō)，小城市房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至高位，進(jìn)一步刺激的空間有限，調(diào)控政策易緊難松。

　　四季度資金壓力加大

　　盡管投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均有下行趨勢(shì)，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的房企資金狀況好于預(yù)期。

　　1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長(zhǎng)10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長(zhǎng)16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來(lái)的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要有兩點(diǎn)原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷(xiāo)售節(jié)奏，進(jìn)行適當(dāng)降價(jià)。第二，伴隨多次定向降準(zhǔn)，全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環(huán)境有所改善。

　　但多數(shù)觀點(diǎn)仍然認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對(duì)房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時(shí)所借的2年至3年期債務(wù)迎來(lái)到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

　　東方財(cái)富Choice的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個(gè)百分點(diǎn)。

　　這迫使房企加緊了融資進(jìn)程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達(dá)11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創(chuàng)下今年亞洲垃圾債券發(fā)行人的新高。11月5日，在多筆發(fā)債融資計(jì)劃受阻后，富力發(fā)布公告計(jì)劃配股融資約100億港元。

　　據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環(huán)比8月的602.73億元減少26.48%，再創(chuàng)2018年以來(lái)新低。

　　而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剔除保障房外的開(kāi)發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

　　相關(guān)新聞：樓市“寒流”來(lái)襲 房企面臨業(yè)績(jī)?nèi)谫Y去化多重壓力

　　樓市各項(xiàng)指標(biāo)仍在持續(xù)回落。10月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷(xiāo)售面積增速以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等體現(xiàn)樓市景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷、庫(kù)存去化放緩影響，10月土地購(gòu)置、新開(kāi)工增速均大幅回落，令未來(lái)地產(chǎn)投資蒙上陰影。而房企作為地產(chǎn)投資的主力，面臨銷(xiāo)售預(yù)期不佳、融資通道減少、去化周期拉長(zhǎng)等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)景氣下行，行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤(pán)活以及新一輪消費(fèi)升級(jí)等新的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

　　房企銷(xiāo)售額增速放緩

　　“從近幾個(gè)月公布的數(shù)據(jù)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡(jiǎn)直是‘驚九陰十’?！蹦成鲜蟹科笕耸亢Ｔɑ?duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷(xiāo)售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷(xiāo)售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

　　反映到單一房企的數(shù)據(jù)，首先是銷(xiāo)售增速放緩。

　　根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞此前公布的數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模為7.83萬(wàn)億元。盡管百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售規(guī)模同比仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但10月單月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比降低10.5%，銷(xiāo)售減速較為明顯。與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)持續(xù)放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

　　截至11月14日，經(jīng)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已公布10月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的31家A股地產(chǎn)公司及港股內(nèi)房企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

　　部分企業(yè)單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。中國(guó)恒大和碧桂園10月份分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷(xiāo)售額增速較前九月銷(xiāo)售增速均繼續(xù)下滑。此外，融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等17家企業(yè)前十月銷(xiāo)售額增速低于前九月銷(xiāo)售額增速。

　　海原所在的房企同樣面臨銷(xiāo)售壓力?！澳瓿豕咎岢隽巳赇N(xiāo)售破千億元的目標(biāo)，但10月份才完成650多億元。接下來(lái)兩個(gè)多月壓力相當(dāng)大?！?br/>

　　從已公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企看，多數(shù)公司前10月銷(xiāo)售額完成率約80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷(xiāo)售不及預(yù)期，首開(kāi)股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團(tuán)等公司前10月銷(xiāo)售額僅占全年銷(xiāo)售目標(biāo)6成左右。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前10月，前述31家房企合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到4.24萬(wàn)億元，平均同比增長(zhǎng)38.8%。在這31家房企中，前10個(gè)月銷(xiāo)售額破千億元的企業(yè)14家。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標(biāo)桿房企整體銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度有所放緩；9月，這31家房企銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)幅度高達(dá)40%。

　　融資去化各有難處

　　終端銷(xiāo)售等“開(kāi)源”面臨壓力，“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個(gè)難題。

　　近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內(nèi)完成了數(shù)億元到數(shù)十億元不等的融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)融資數(shù)額已超百億元。

　　行業(yè)龍頭方面，萬(wàn)科A近日公告，根據(jù)公司資金計(jì)劃安排和銀行間市場(chǎng)情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國(guó)恒大則公告，將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。

　　張大偉認(rèn)為，大部分房企融資成本平穩(wěn)，盡管目前仍然處于高位。隨著全社會(huì)資金成本走穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。

　　但也有業(yè)界人士表達(dá)不同意見(jiàn)。“自2017年以來(lái)，多個(gè)地產(chǎn)融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好于品牌效應(yīng)好、回款能力強(qiáng)、儲(chǔ)備資源多的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。今年以來(lái)，許多房企出售資產(chǎn)的行為，就是融資撐不起擴(kuò)張、主動(dòng)收縮規(guī)模的表現(xiàn)。”某券商資產(chǎn)證券化人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場(chǎng)為例，據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應(yīng)量為8882套，環(huán)比9月增長(zhǎng)21.9%，同比2017年10月增長(zhǎng)439.3%，是2017年以來(lái)的最高月供應(yīng)量。

　　根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者此前調(diào)查。面臨庫(kù)存壓力的北京樓市，進(jìn)入10月房企推出了多種促銷(xiāo)手段，包括限時(shí)特價(jià)房、總價(jià)折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買(mǎi)房贈(zèng)送豪車(chē)等層出不窮。即使是被認(rèn)為低于市場(chǎng)價(jià)的限競(jìng)房，由于下半年大量入市，項(xiàng)目去化率不甚理想，有的項(xiàng)目同樣推出了9.9折等促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)新態(tài)勢(shì)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)冷意足，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)新的態(tài)勢(shì)，首先是行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　近期，萬(wàn)科系在房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)重組市場(chǎng)四面出擊。

　　嘉凱城此前公告，嘉凱城集團(tuán)及其子公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格，通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75%股權(quán)。上述出售資產(chǎn)被萬(wàn)科系公司以3.55億元競(jìng)得。這已是近一個(gè)月來(lái)萬(wàn)科第三次并購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)。

此前，萬(wàn)科以10.35億元獲海航基礎(chǔ)所持有的興華實(shí)業(yè)全部股權(quán)；以32.34億元交易對(duì)價(jià)，獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計(jì)33.93萬(wàn)平方米住宅用地。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科等握有充足資金儲(chǔ)備的龍頭房企此時(shí)在市場(chǎng)上頻頻出手，將使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業(yè)績(jī)進(jìn)一步提升。

　　三季報(bào)顯示，截至三季度末，萬(wàn)科A持有貨幣資金1327.7億元。

　　此外，一些房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點(diǎn)。

　　以房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例，由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)近年來(lái)迅速發(fā)展壯大。鏈家地產(chǎn)COO王擁群11月14日接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，從房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化，可以用“存量”和“調(diào)控”等關(guān)鍵詞來(lái)總結(jié)。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經(jīng)進(jìn)入了存量房的時(shí)代，這個(gè)趨勢(shì)不可阻擋。”

　　今年以來(lái)，越來(lái)越多房企參與到建設(shè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓等存量房市場(chǎng)中，并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項(xiàng)債券、專項(xiàng)ABS等融資工具。

　　王擁群預(yù)計(jì)，從二手房市場(chǎng)的年交易量看，未來(lái)三年，全國(guó)二手房市場(chǎng)年交易量將是新房市場(chǎng)的三倍左右。行業(yè)將整體轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)。