時(shí)至年底，房地產(chǎn)企業(yè)面臨降負(fù)債和沖業(yè)績(jī)的雙重壓力。進(jìn)入四季度，在政策引導(dǎo)下房企降杠桿的影響不斷深入，融資端持續(xù)受限。同時(shí)，房企大量推盤帶來供需關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售均價(jià)整體走低。平安證券研報(bào)顯示，從月度表現(xiàn)來看，10月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌4.4%，跑輸滬深300（2.35%）。截至11月19日，地產(chǎn)板塊PE（TTM）為9.29倍，低于滬深300的15.1倍，估值處于近五年18%分位。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在行業(yè)融資收緊預(yù)期下，疊加全年銷售目標(biāo)壓力，房企后續(xù)或加大推盤及銷售回款力度，年末供給料持續(xù)放量。

　　“三道紅線”下償債高峰來臨

　　平安證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月房企境內(nèi)債、境外債和集合信托分別發(fā)行261億元人民幣、52億美元和454億元人民幣，環(huán)比變化分別為下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考慮11至12月境內(nèi)債預(yù)計(jì)到期833億元、境外債87億美元，到期規(guī)模相對(duì)較高，預(yù)計(jì)房企債券融資態(tài)度仍將保持積極，但規(guī)模可能會(huì)受監(jiān)管收緊制約。

　　8月20日，住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”的融資監(jiān)管新規(guī)，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（以下簡(jiǎn)稱“新資產(chǎn)負(fù)債率”）不得大于70%等。三條標(biāo)準(zhǔn)中，企業(yè)達(dá)到任意一條即視為“踩線”。

　　橫向比較來看，中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，申萬(wàn)28個(gè)行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79%，位居行業(yè)第三。根據(jù)新資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)，55%的上市房企負(fù)債率超70%。這意味著“三道紅線”中僅此一項(xiàng)，“踩線”企業(yè)已超半數(shù)，這些企業(yè)年內(nèi)降負(fù)債的壓力將持續(xù)存在。

　　根據(jù)房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jī)，結(jié)合“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)來看，中指院指出，受監(jiān)測(cè)的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”，33家企業(yè)“踩中”三道。其中，新資產(chǎn)負(fù)債率“踩線”比例最高。

　　中泰證券分析稱，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期回穩(wěn)，以往加杠桿大量囤地、賺取房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)營(yíng)邏輯被徹底打破，房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性弱化而制造業(yè)屬性強(qiáng)化。從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭房企能夠持續(xù)跑贏行業(yè)，實(shí)現(xiàn)集中度的提升。

　　從整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，中國(guó)銀河分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)三季度業(yè)績(jī)迎來改善，降杠桿初見成效。截至三季度末，行業(yè)預(yù)收賬款為35371.96億元，同比增長(zhǎng)8.62%；行業(yè)凈負(fù)債率為136.20%，同比變動(dòng)-5.06%。在“三道紅線”的融資監(jiān)管下，三季度房企開始積極降低杠桿水平。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年末行業(yè)杠桿率還將迎來更大幅度的下降。

　　全年業(yè)績(jī)目標(biāo)沖刺進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

　　四季度往往是房地產(chǎn)企業(yè)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的沖刺階段。中商產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月，上市房企紛紛把握銷售窗口期，積極推貨去化。其中，龍頭房企去化效果明顯，例如保利地產(chǎn)、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂等房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。1至10月，恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷售額均超5000億元，融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)累計(jì)銷售額分別超4000億元。

　　從量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)上來看，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企10月“以價(jià)換量”明顯。其中，TOP50房企中選擇“以價(jià)換量”的達(dá)20家，較9月增加九家。同時(shí)，有14家房企銷售均價(jià)下降卻未能達(dá)到預(yù)期銷售效果，表現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”的結(jié)果。

　　貝殼方面分析認(rèn)為，從已發(fā)布10月業(yè)績(jī)的32家房企來看，年度業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成率平均為82%，但房企間差異明顯。包括恒大、金茂在內(nèi)的五家房企目標(biāo)達(dá)成率超90%；17家目標(biāo)達(dá)成率低于80%，兩家目標(biāo)達(dá)成率低于70%，個(gè)別企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)完成情況高度承壓。TOP50房企當(dāng)中，預(yù)計(jì)少部分企業(yè)將難以完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

　　據(jù)平安證券不完全統(tǒng)計(jì)，10月涉房類政策出臺(tái)頻率放緩，單月涉房類政策（含中央及地方）共19項(xiàng)，環(huán)比降50%，其中偏緊類10項(xiàng)、占比53%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“房住不炒”仍將是“十四五”期間樓市調(diào)控主基調(diào)。考慮熱點(diǎn)城市調(diào)控已陸續(xù)收緊，隨著銷售增速回落、樓市趨穩(wěn)，后續(xù)調(diào)控節(jié)奏或同步趨于平穩(wěn)。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊預(yù)期下，疊加全年銷售目標(biāo)壓力，房企后續(xù)有望加大推盤及銷售回款力度，供給持續(xù)放量將為成交提供一定支撐。不過，隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)去化壓力也會(huì)逐步凸顯。