9月底，中國人民銀行接連兩天出臺降低首套房貸利率的政策，包括下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。自上述政策發(fā)布后，10月份以來，多地已經(jīng)發(fā)文落實該政策。《證券日報》記者近日采訪多地銀行和房地產(chǎn)中介了解到，已經(jīng)有多個城市的首套房商貸利率降至4%以下。另外，多個城市也下調(diào)了首套個人住房公積金貸款利率。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示，此次利率再次下調(diào)為市場傳遞了積極信號，房貸利率下調(diào)意味著購房群體的購房成本進一步降低，同時購房需求的進一步釋放將有助于房地產(chǎn)市場活躍度的提升，有助于穩(wěn)固購房群體、地方政府等相關(guān)主體對樓市預(yù)期的信心。隨著“一城一策”持續(xù)深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，這或許意味著四季度房貸“降息”現(xiàn)象將隨之增多。

　　多地房貸利率

　　降至4%以下

　　今年以來，LPR的多次下調(diào)帶動了住房商業(yè)貸款的利率不斷下降，多數(shù)城市的首套房貸款利率下限達到了4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知稱，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調(diào)首套住房貸款利率。上述政策發(fā)布后，已有多地下調(diào)首套房商貸利率。

　　近日，記者從天津、石家莊部分銀行個貸人員以及多位房產(chǎn)中介人士獲悉，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進下調(diào)首套房貸款利率。其中，天津地區(qū)多家銀行已將首套房貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區(qū)的多家銀行則將首套房貸款利率從4.1%降至3.8%。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有山東濟寧、廣州清遠及陽江、貴州貴陽、湖北武漢及宜昌、襄陽等多個城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。

　　除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調(diào)的城市，大多仍然執(zhí)行首套4.1%，二套4.9%的商業(yè)房貸利率。而北京、上海等一線城市則執(zhí)行更高的標(biāo)準(zhǔn)。

　　除首套房商貸利率下調(diào)外，多地首套個人住房公積金貸款利率也陸續(xù)下調(diào)。9月30日，中國人民銀行公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。據(jù)記者了解，10月份以來，包括北京在內(nèi)的多個城市宣布執(zhí)行中國人民銀行公布的公積金利率下調(diào)政策，調(diào)整后，5年期以下（含5年）和5年以上利率均減少15個百分點，分別降至2.6%和3.1%。

　　關(guān)榮雪認(rèn)為，在市場處于穩(wěn)步修復(fù)階段，樓市韌性較強的一二線城市主要依靠自身調(diào)節(jié)機制，對于寬松政策的依賴度較輕，在堅持“房住不炒”定位下，這類城市政策端的調(diào)整多持謹(jǐn)慎態(tài)度，房貸政策可能維持原狀或微幅放松趨勢。當(dāng)然，不排除在市場修復(fù)進程遇阻的情況下，其他一二線城市房貸政策端逐步放寬。

　　四季度

　　房地產(chǎn)市場有望加速修復(fù)

　　中國人民銀行近日發(fā)布的2022年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

　　在關(guān)榮雪看來，9月份，居民中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，但少增幅度持續(xù)收窄。可見在降息、房地產(chǎn)市場供需兩端等政策進一步加碼下，市場信心逐步修復(fù)，提振居民按揭貸款需求。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，今年前三季度居民中長期貸款大幅少增，主要是受新增居民房貸快速下滑拖累，這與今年以來樓市銷量同比大幅下行相印證。這也是近期監(jiān)管層持續(xù)引導(dǎo)居民房貸利率下調(diào)的主要原因，這意味著調(diào)整房貸利率是影響居民中長期貸款及樓市走向的關(guān)鍵所在。

　　據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，全國多個省份和城市從降首付比例、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力。下半年以來，各地因城施策節(jié)奏有所加快，僅在三季度各地出臺樓市政策超300條。

　　在多重政策利好下，購房者信心有所恢復(fù)。近日，中國人民銀行發(fā)布2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對于提振房地產(chǎn)市場行情意義重大，有利于促進剛性和改善購房需求釋放，四季度房地產(chǎn)市場有望加速修復(fù)。

　　王青認(rèn)為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)推動，5年期LPR報價大概率下調(diào)15個基點至30個基點。這會帶動包括一二線城市在內(nèi)的全國房貸利率更大幅度下調(diào)。后期視樓市運行狀況，不排除部分城市下調(diào)二套房貸利率下限的可能。